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2016-10-18红星商业趋“轻”

“轻资产模式”尝鲜的红星商业,带着“爱琴海”的基因正发力存量资产,试图在这条行业的新赛道占据领跑位置。

9月16日,秋雨蒙蒙,唐山市的北新道人潮涌动。人流的主要方向是当日开业的唐山爱琴海购物公园开业。

继北京、昆明、天津、福州、兰州之后,上海红星美凯龙商业管理股份有限公司(下称“红星商业”)再下一城。与此前开业的项目有所不同,唐山爱琴海购物公园是红星商业落地的第一个轻资产项目。

 
 
 

轻重并举

“早在2013年,天壤地产的相关人士拿着规划图纸来北京找到我们。彼时,唐山爱琴海购物公园还只是一块待开发的土地。” 红星商业的董事长张华容回忆到。

对于合作伙伴的选择,天壤地产也格外谨慎。“从2013年接触红星商业之后,天壤地产一直在考察红星商业在其他城市的项目,例如昆明、天津、福州等地。” 红星商业华北区区域总经理孙环宇透露。

如今,唐山爱琴海购物公园带着200余家品牌出现在繁华的市中心,业态涵盖餐饮、生活配套、儿童、精品超市、影院、KTV、婚庆、精品零售等八大主题。其中,首次进入河北及唐山的品牌占比就达到40%。“开业当日26万的客流确实是我们之前没有预料到的。”提到这一数字,孙环宇仍然激动不已。

上述开业数字也打动了唐山爱琴海购物公园的资产方——天壤地产。尽管唐山市时隔5年未有新的购物中心开业,但唐山爱琴海购物公园的开业却可以一炮打响。

对于唐山爱琴海购物公园而言,红星商业的身份是委托管理方,输出运营团队和品牌,收入也是固定的管理费+超额利润的分成。这类轻资产的模式早在百货繁荣时期就已经盛行。除了上述模式,以基金为主导的商业地产开发与运营结合、引入基金成立合资公司也是目前商业地产探索的主要资产管理模式。

早在2015年5月,红星商业提出了新的商业发展战略——大力发展资产管理。目前,红星商业已相继与多家开发商签订了合作协议,其“资产管理模型”正在逐渐开拓新的市场。

彼时,张华容就指出,“未来红星商业不仅有能力完成自有项目的开发运营,更可以为商业物业合作伙伴打造不动产运营解决方案,主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三大方面,从规划设计、商业建设、招商运营、资产管理等多方面提供商业管理服务,为客户提供资产管理服务。”

“对于轻资产模式,如果团队之间缺失信任或者磨合不佳,项目很难达到事半功倍的效果,甚至都难以开业。”一位业内人士告诉《地产》杂志记者。

 张华容也表示了相同的看法,她认为,在唐山项目中,由于是合约形式,在项目启动阶段,双方都经历了磨合过程。好在目标一致,就是做活商业带动资产升值。作为管理方,红星商业接管了整个物业,与合作伙伴达成了“专业人做专业事”的共识。在整个过程中,信任非常重要,其次是要有清晰的预算和工作边界以及强大的执行力。

 当以售养租的商业模式难以为继,很多商业地产开发商祭出“轻资产模式”,以期得到一剂良药。“从本质上来看,开发商就是以重资产为盈利基础的,如果撇开重资产谈轻资产就已经不是一个开发商了。何况,轻资产模式需要较强的运营能力,并不适合所有的开发商。中国商业地产的发展要经历4个阶段,即原始阶段、产品阶段、专业化阶段、资本化阶段。目前的中国商业地产正在进入第三个阶段,需要专业化的资产管理公司。”上述业内人士指出,红星商业的身份较为特殊,本身不持有资产,但从事资产管理。

 据悉,红星商业的全部收入来自资产管理,即便是母公司开发的项目也是以独立的运营管理公司和利润中心进行独立核算。“相对于母公司红星美凯龙而言,红星商业是作为第三方运营管理公司存在的,属于独立机构,自负盈亏。”张华容认为,未来,红星商业主要是轻重并举的格局。实际上,从成立伊始,红星商业就是与资产方、金融方和运营方结合的模式,未来,除了委托管理的方式,也会考虑股权合作。

 而在输出管理的过程中,选择项目就显得至关重要。“首先要考虑物业的位置和形态。其次,项目所处的状态也是必须要关注的。最理想的情况是在拿地阶段介入,如果项目建成或已经报规,需要根据报规图纸决定。一旦发现图纸与我们的商业理念存在很大反差,必须果断放弃。此外,开发商的理念也是不可忽视的。如果开发商零售、零卖,对物业做贬值处理,我们肯定会拒绝介入。”张华容解释称。

 
 
 

瞄准存量资产

中购联预计,到2025年,中国购物中心数量超过10000家。60%以上的购物中心将由小型地产商分散持有。据统计,目前全国排名前十的购物中心企业总计拥有购物中心数量不超过350家,占比不到10%;经营面积占比仅为13%。从市场集中度标准来看,商业地产行业将长期处于竞争的市场。

截止2016年第一季度,全国已开的购物中心(仅含一二三线城市,不含港澳台)总数量为3547个,总建筑面积为35284.5万平方米,总经营面积为23040.3万平方米。

 国家统计局的数据也显示,我国商业地产的库存高企,约为11.3亿平方米,全部消化需要11年。由于商业地产库存占用资本量大,去化周期长,是困扰房地产开发企业的重大难题之一。未来能够通过运营,激活开发企业资产的不动产运营商将成为市场追捧的热点。

“资产管理的机会主要来自于市场存量,由于商业地产供应量过大,体现在招商、租金回报、资产价值提升等方面的运营难度也越来越大,与此同时,市场又缺乏优秀的运营管理团队。”张华容坦言,从2015年开始,商业地产市场开始出现专业领域的细分。从资产链条来看,主要分为三个方面,即早期的资本价值、中期的增值价值及后期投入运营的经营回报和金融价值都慢慢走向了专业化。有意思的是,前期做资产投资是一部分人,中期建造和运营的是另一部分人,后期资产到市场上变现为金融产品的又是一部分人,商业地产市场走向了专业的人做专业的事。对于开发商、运营商和金融机构而言,这都是契机。

与此相呼应的是,红星商业也提出了“全产业链”。“从土地、规划到商业运营,我们可能根据不断的发展,还会介入到商业业态的布置,例如影院。从全产业链的角度看,红星商业会有类似的规划和实施步骤,但是不会一味追求多元化。从整体的路径来看,我们的战略核心仍然在上端,即土地获取和资产的建造、资产和物业的运营、增值以及金融和资本的运作,这部分是比较重点的产业链组合。”张华容补充到。

目前,国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下,与专业资产管理机构合作就成为更为现实的选择。而在输出管理的模式中,运营能力则最为核心。

“好的商业地产都是运营出来的。购物中心要回归原点,回归消费者最本质的服务,就是要用心。例如,爱琴海购物公园中发呆区的设立,主要是基于消费者来购物中心不一定非得购物,更多的是某种社交需求。伴随着消费的不断升级,购物中心也要不断升级,要满足消费者的更多需求。”孙环宇深有感触地告诉记者。

作为红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台,红星商业成立于2013年,第一个亮相的代表作是北京爱琴海购物公园。作为改造项目,其总建筑面积为13万平方米,定位为中高端商业场所。

经过近3年的运营,北京爱琴海购物公园在2015年的客流同比增长了46%,全年累计销售同比增长48%。项目出租率与租金收缴率都达到了100%,租金收入较2013年开业时,翻了将近一倍。而在2015年开业的天津爱琴海购物公园、福州爱琴海购物公园的年出租率也高达98%,并在开业当日分别吸引客流高达36.5万、46.8万。

重资产抑或轻资产运营,是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的选择,不存在孰优孰劣的问题。如今的红星商业,通过轻重再平衡,正在小步快跑,为自身业务迎来发展空间。

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